Perjuicios del mal asesoramiento del administrador de fincas

Question

Buenas tardes:        Sé que son muchas cuestiones pero creo que Ud. como especialista recomendado en este portal legal, sabrá las respuestas aproximadas. Al menos eso espero y le quedaré enormemente agradecido.    El administrador de una comunidad de propietarios de Badalona nos engañó (dolo, negligencia, abuso de derecho?) con la obligación de pago de la instalación del nuevo ascensor a todos los propietarios excepto a los dueños de los bajos, alegando que así lo recoge el estatuto de la comunidad. Acabo de enterarme de que la ley y múltiple jurisprudencia anterior a 2012 obliga a todos los propietarios sin excepción a pagar la instalación de un ascensor y el mantenimiento de éste, sean o no usuarios del mismo, máxime cuando había y hay personas con problemas de movilidad y ancianos mayores de 70 años. La junta donde se aprobó la instalación del ascensor fue en noviembre de 2011.La instalación y el pago del ascensor acabó en 2014.     La mayoría de propietarios de los  obligados  a pagar, terminamos de pagar en diciembre de 2013, quedaron dos morosos por pagar. Recusé esa acta ante el administrador por email oficial el 8 de diciembre de 2011. En la Junta de 3 de febrero de 2013 yo salvé mi voto y me reservé acciones de impugnación a la aprobación del balance económico de la instalación del ascensor. Consta en acta. También salvé mi voto y reservé acciones de impugnación en la aprobación del presupuesto para 2014 y de los gastos generales (no me fueron entregados) de 2013. Consta en acta. En julio de 2014 envié al administrador un burofax advirtiéndole de mis intenciones de demandar a la comunidad y a él, para interrumpir los plazos de prescripción.    1.- ¿Puedo demandar a la comunidad o a los 5 propietarios, somos 20, con un monitorio por las cantidades que he pagado de más por las cuotas dejadas de abonar de los propietarios de los bajos, estoy en plazo?    2.- ¿Puedo demandar a la comunidad o a los 5 propietarios de bajos por enriquecimiento ilícito u otra figura legal por las cuotas que se ahorraron más intereses más gastos de burofax, abogado, procurador, etc., estoy en plazo? Creo que tengo 15 años siendo 2020 el final del plazo, según ley de 2015.    3. ¿Puedo demandar al administrador por su mala gestión, abuso de derecho, mala fe, negligencia, u otra figura que haya incumplido por no asesorarnos adecuadamente y provocar un acuerdo ilegal de la Junta que perjudicó a 15 de los 20 propietarios y benefició a los 5 restantes, y pedirle una indemnización por las molestias, daños morales, etc., aparte de demandarlo subsidiariamente en el monitorio y/o en el enriquecimiento ilícito?     Muchas gracias.        Mario

David López de la Rosa Abogados · Accepted Answer

Buenas tardes,  Disiento de mis compañeros, toda vez que el administrador es un mandatario y lo que hace es cumplir lo que pide la comunidad. le remito mas abajo lo que dice la ley y lo que dice la jurisprudencia. es decir aunque usted quisiera que los vecinos del bajo pagaran el coste del ascensor, si el resto de la comunidad voto a favor, exonerando al mismo de pagar, no tiene usted mayorÍa suficiente para modificar el titulo constitutivo tal y como refiere el art 17.2 L.P.H.    Mi consejo no es demandar al administrador, en todo caso formularia queja ante su colegio profesional, así también sabrá de antemano como le van a contestar a la demanda, ya que el abogado del colegio territorial de administradores de fincas será quien conteste a la demanda que usted formule en su caso.    Sería interesante saber también si el administrador está colegiado o no, así como si es letrado también, pues en principio el ha cumplido el titulo constitutivo de la comunidad que no es otro que la escritura de obra nueva y división horizontal, o estatutos redactados por la propia comunidad. Si bien según su cualificación profesional podría tener mayor o menor responsabilidad, en tanto en cuanto debe conoccer la L.P.H y saber que el el titulo constitutivo es modificable en este caso en concreto con la simple mayoria.    Intente la denuncia ante el colegio o en su caso una mediación.        2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.  Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.    La Sentencia TS (Sala 1.ª) de 23 diciembre 2014, Rec. 1428/2012, declara como doctrina jurisprudencial que «para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los Estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor, sin que en ningún caso tales acuerdos puedan lesionar gravemente a ningún propietario».    La respuesta es más propia para una consulta en el despacho, pues cabe varias alternativas, y reflejarlas aquí todas en un mismo mensaje es inviable.  Sin otro particular reciba un cordial saludo.

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2 respuestas

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