Sobre la venta de una tierra arrendada a otro agricultor

Buenos días:

Nos alegramos que le pueda servir nuestra respuesta.

El modo de proceder sería el siguiente: envíele un burofax con acuse de recibo y contenido al inquilino desde cualquier oficina de Correos, con un sencillo escrito donde le diga que el plazo del contrato ha expirado y que por tanto, con fecha tal, tiene que proceder a desalojar la finca, con la advertencia de que si no lo hace, procederá a interponer las correspondientes acciones judiciales. Si lo desea, puede incluir la referencia a los artículos de la ley antigua que le he comentado.

Entonces si cumplido el plazo que Ud. le ha dado, él no se va, acto seguido interponga una demanda de desahucio por expiración del plazo contractual. Precisará abogado y procurador. Se tramitará ante el juzgado de primera instancia del lugar donde radique la finca. Si también le adeudará alguna renta, podrá reclamarla en el mismo procedmiento. Si no puede costearse un abogado particular, solicite asistencia jurídica gratuita.

CIertamente dicho procedimiento tardará unos meses en tramitarse, imposible de calcular, pues dependerá mucho del juzgado y su saturación. Ahora bien, podrá pedir medidas cautelares a aplicar durante el procedimiento, si bien tendrá que probar el perjuicio que le puede causar que el inquilino continúe labrando la tierra hasta que no se obtenga sentencia. Podría llevar al interesado en la compra y alegar que puede perder la oportunidad de vender. Dependerá del juez en última instancia decidir lo que proceda.

En cuanto a la segunda parte de su consulta, realmente tampoco he localizado en la Ley lo que me comenta.

Quedando a su disposición,

Saludos cordiales.

Buenas tardes:

De acuerdo; con los nuevos datos que me ofrece puede darle una respuesta más concreta y que probablemente pueda serle de utilidad.

Vamos a dar por hecho que el arrendamiento entre dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Rústicos.

Pues bien, en tal caso, dado que el contrato se celebró -aunque verbalmente- hace unos 20 años, la ley aplicable es la anterior a la actual, la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, dado que al entrar en vigor la actual (mayo de 2004) su disposición transitoria primera estipuló que los contratos en vigor en el momento de la entrada en vigor se regirían por la antigua ley de 1980.

Pues bien, dado que en su contrato no parece que se pactó ninguna duración del mismo (y si se hizo sería imposible probarlo), habría que estar a lo dispuesto en el art. 25 de la Ley de 1980, que establece una duración mínima de 6 años y unas prórrogas que en total pueden alcanzar los 15 años, de tal manera que la duración máxima serían 21 años.
Cumplidos los 21 años, según dicho art. 25, el contrato quedaría extinguido y Ud. podría arrendar o vender la finca a quien entendiera pertinente y en los términos que estime pertinentes.
Por ello es posible que dado que es probable que se haya cumplido dicho plazo total de 21 años o esté próximo a vencerse, puede que Ud. haya encontrado por ahí una salida a su problema.
Nuestra recomendación es que le notifique fehacientemente al arrendatario la fecha en la que se va extinguir el contrato.

Esperando haberle sido de utilidad,

Saludos cordiales.

Buenas tardes:
En primer término, habría que ver si se trata de un arrendamiento que esté dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Rústicos. No todo contrato sobre un predio, aunque sea urbanísticamente calificado como rústico, está regulado por dicha ley.
Habría que analizar los términos del contrato.
Si resultare que sí, habría que ver si en el contrato se recoge alguna cláusula al respecto de la venta de la finca.
También habría que ver cuál fue la duración pactada y si se pactó la mínima de 5 años, si ya se ha cumplido la misma.
Por tanto, respondiendo a su pregunta el art. 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos se aplicaría prioritariamente al Código Civil, siempre y cuando el contrato en cuestión deba regularse por la Ley de Arrendamientos Rústicos, en base al principio de especialidad: la ley especial se aplica con carácter preferente respecto a la ley general.

Por ello, dado que no precisaba en su consulta original si se trataba de un arrendamiento sujeto a la Ley de Arrendamientos, le di una respuesta genérica que puede no ser adaptada a su caso, por lo que ruego me disculpe.

En definitiva: analicemos el contrato primero. Si lo desea, puede contactar para que gratuitamente pueda informarle debidamente.

Saludos cordiales.

Buenas tardes.

Como dice el compañero, lo primero que rige entre las partes es lo acordado en el contrato. Pero el Código Civil sólo se aplica supletoriamente a la legislación especial sobre la materia, en este caso la Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003. Esta ley recoge en su art. 22 un sistema totalmente contrario (más moderno) al que se preveía en el citado art. 1571 del Código Civil (de 1889, no olvidemos).

Por ello, y según el art. 22 LAR el adquirente de la finca deberá respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato (5 años) o la de la prórroga tácita que esté en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás casos deberá respetar la duración total pactada.

Un cordial saludo.

Buenas tardes:

Primeramente, habría que estar a lo dispuesto en el contrato de arrendamiento, pero salvo que en el mismo diga otra cosa, salvo que el arrendamiento figure inscrito en el Registro de la Propiedad y salvo que el arrendatario no ejercite los derecho de tanteo y retracto, el nuevo propietario no tiene porque respetar el contrato de arrendamiento.

A este respecto resulta aplicable el art. Artículo 1571 del Código Civil que dispone:

"El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen."

Esperando haberle sido de utilidad,

Saludos cordiales.