Aumentan en un 70% los casos de mediación hipotecaria en el bufete Castro Rodríguez Abogados

La mediación hipotecaria es un servicio de apoyo e intermediación en el ámbito de las ejecuciones hipotecarias. Las personas que se encuentran con dificultades para pagar sus préstamos y se ven en una situación en la que pueden perder su vivienda, pueden solicitar a un abogado el servicio de Mediación Hipotecaria para recibir asesoramiento en la materia.

Gemma Castro, abogada y especialista en este servicio, nos contesta a algunas preguntas sobre el tema en esta entrevista.

¿Han aumentado los casos que usted atiende en materia de mediación hipotecaria? En caso afirmativo, ¿podría cifrar este aumento?

Se podría definir ese aumento en un 70%, todo ello ante la dramática situación de crisis que se está manifestando cada vez más en un aumento de ejecuciones hipotecarias. Esta situación se da al no poder atender el cumplimiento de las obligaciones derivadas de créditos y préstamos hipotecarios firmados en tiempos de bonanza económica.

¿Qué límites de actuación tiene un mediador hipotecario?

La mediación hipotecaria supone una figura muy novedosa en nuestro país. Su labor está encaminada a 'mediar' con la entidad financiera para obtener mecanismos que permitan estructurar la deuda hipotecaria (encaminada a personas que en atención a sus circunstancias personales no pueden realizar el pago de su vivienda habitual). Conceptos como novación, reestructuración o carencia son algunos de los mecanismos utilizados por los expertos mediadores para la obtención de una cuota acorde con las circunstancias del cliente.

En caso de que dicha mediación no solucione el problema hipotecario tendríamos que acudir a la vía Judicial para lo que será necesario la intervención del letrado.

¿Es necesario que un abogado adquiera formación complementaria y específica para poder ofrecer el servicio de mediación hipotecaria?

Considero que es necesario que un letrado que va dirigir asuntos en materia hipotecaria deba tener formación específica en la materia. A tenor del Real Decreto ley 6/12  de 9 de Marzo, de medidas de protección de deudores hipotecarios sin recurso y Real Decreto –ley 5/2012 de 5 de Marzo, de mediación de asuntos civiles y mercantiles. En el caso de nuestro despacho, yo soy Letrada y Experta en Mediación Hipotecaria Civil y Mercantil, así como en Derecho Hipotecario.

¿Cómo se comportan sus clientes ante la posibilidad de perder su hogar?

La verdad es que es contradictoria la reacción de los clientes. En ocasiones les genera una tremenda ansiedad el pensar que van a perder lo que ha sido toda una vida “su hogar”. En cambio, para otros resulta una liberación perderla a cambio de condonar su deuda con el banco. De una u otra manera, resulta muy dura la decisión de sacrificar 'una vida por decisión de compra  hipotecaria anclada en tiempos de bonanza económica.'

¿Se han endurecido las leyes en cuanto al impago hipotecario en los últimos años?

No es que exista un endurecimiento de la ley en cuanto al impago hipotecario, sino más bien que se han incrementado en un 150% las ejecuciones hipotecarias debido a los casi cinco años de crisis que hacen que aumente cada vez más un sector de la población que se enfrenta a una dilatada situación de desempleo, careciendo en ocasiones el resto de la unidad familiar de ingresos algunos.

Hoy día y debido a las circunstancias que he mencionado, se conocen por parte de toda la población conceptos de los que antaño ni siquiera se tenía constancia, ni en su significado ni en su trascendencia jurídica: claúsulas suelo, techo, moratoria, novación, ejecución hipotecaria, dación en pago,etc.

¿Es la mediación hipotecaria un mero servicio de asesoramiento o implica otras actuaciones por parte del abogado? En caso afirmativo, ¿cuáles?

Para nada considero que sea un mero servicio de asesoramiento, sino un mecanismo creado para dar solución o para 'confeccionar el traje a medida perfecto' para esas familias que hoy por hoy no pueden hacer frente a las obligaciones adquiridas por ellos mismos cuando sus circunstancias laborales y económicas eran prósperas.

Cierto es que se han creado algunos sistemas de mero asesoramiento hipotecario por parte de algunas plataformas como pueden ser Colegios Profesionales, Administraciones, Asociaciones...pero considero que si la labor de los mismos se restringe al mero 'asesoramiento' no se cumple la labor tan extensa que hoy tiene la mediación mercantil hipotecaria.

¿Incluye también atención social? En caso afirmativo, ¿podría explicar en qué consiste dicho servicio?

Esa atención social de la que me habla es la que llevan a cabo determinados servicios de plataformas, Asociaciones, Administraciones, etc. pero en ningún momento se puede confundir con la labor jurídica y de mediación que lleva a cabo un experto en la materia cuando un cliente solicita sus servicios.

El objetivo final de un servicio de mediación hipotecaria es renegociar la deuda pendiente, ¿en qué consiste esta renegociación? ¿Cómo se realiza? ¿Qué partes están implicadas? ¿Se buscan siempre las condiciones favorables para el afectado?

En esta materia no se puede hablar de casos generalizados. Cada cliente tiene una situación diferente, lo que sí le puedo ratificar es que la mediación ha de ser el instrumento que dé solución a situaciones económico-laborales transitorias.

Esa solución normalmente pasa por informar a la Entidad Bancaria de la situación real de la familia (a efectos de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas). Ver la situación hipotecaria (si se está al día con el pago o se deben algunas cuotas), tasación de la vivienda objeto de mediación, entre otras. Una vez tengamos presentes las mencionadas variables, se llevará a cabo la mediación con el departamento responsable de la Entidad Bancaria. Por tanto, no se puede hablar de una solución única y excluyente, sino que son variadas y condicionadas a las circunstancias concretas del caso.

Siempre se intenta buscar las condiciones más favorables para el afectado, es por ello por lo que se debe de conocer muy bien sus circunstancias económicas.

¿Existe un límite de deuda o préstamo para poder recibir mediación hipotecaria?

No existen límites para la mediación hipotecaria, pero sí existen límites de deuda para la consecución, por ejemplo, de la dación en pago.

¿Qué requisitos deben cumplir los particulares que buscan mediación hipotecaria?

Simplemente que no puedan hacer frente a sus obligaciones hipotecarias adquiridas. En cualquier caso se puede recibir una mediación hipotecaria, eso sí, según las características de cada caso se conseguirán resultados diferentes.

¿Qué perfil tienen los clientes que piden este servicio? ¿Se trata de un servicio que pueden pagar dadas sus circunstancias?

Son clientes que ante la desesperación de pérdida de su hogar o negocio buscan la ayuda de un profesional con el único fin de continuar con sus obligaciones, pero que dichas obligaciones sean acordes con su situación laboral actual.

Desde luego, las circunstancias económicas de este tipo de cliente son complicadas por lo que desde nuestro despacho, Castro Rodríguez Abogados, adaptamos nuestros honorarios a este tipo de colectivos, incluso llegando a fraccionar en el 100% de los casos el pago.

¿Qué facilidades les da usted ante su problemática económica? Y el Gobierno y las entidades financieras, ¿qué facilidades le ofrecen?

Nuestro consejo es llegar a un acuerdo con la entidad bancaria antes de que se produzca el impago de alguna cuota o incluso antes de verse inmerso en un procedimiento de Ejecución, puesto que en este último caso, los gastos aumentan de forma desmesurada al tratarse de un procedimiento Judicial de reclamación del total principal adeudado, con sus correspondientes intereses y gastos del procedimiento.

¿Qué pasos les aconseja seguir a los clientes que no pueden seguir pagando su préstamo hipotecario?

• Asesoramiento
• Planteamiento y lineas de actuación de acuerdo con las necesidades familiares
• Mediación con la Entidad Bancaria
• Consolidación y convalidación del Acuerdo llegado con la entidad bancaria por medio de Escritura pública.

En nuestro despacho, se aconseja de una u otra forma en función a sus circunstancias, pero siempre haciendo previamente conocedor al banco de su situación y planteando soluciones para el pago. En caso de que dicho pago resulte inviable porque la familia se encuentre en riesgo de exclusión social, plantear la Dación en pago. Pero siempre que se asesoren a través de un profesional en la materia, aquí tiene sentido el dicho más vale prevenir que curar.

Se dan muchos casos en los que tras un desahucio por impago hipotecario, los afectados deben seguir pagando una casa que ya no es suya y en la que ya no se les permite vivir, ¿cómo es posible que ocurra esto dentro del marco legal?

Estas situaciones son resultado de la concesión de préstamos por parte de las entidades bancarias muy por encima del valor de tasación real de la vivienda, de forma que ante una posible entrega de la vivienda continúa restando capital pendiente de pago.

En la mayoría de las ocasiones y en nuestra intervención en el procedimiento se intenta condonar la deuda con la entrega de la vivienda y en muy pocos casos nuestros clientes han tenido que seguir abonando principal del préstamo.

En general, ¿se encuentra una solución para las personas que se encuentran en esta situación?

Puedo afirmar que en el 90% de los casos se encuentra una solución al problema de nuestros clientes. Tengamos en cuenta que para muchos de ellos la entrega de su vivienda es considerado como una 'liberación para poder vivir'.

Algunos ayuntamientos, como el de Pamplona, ofrecen servicios de mediación hipotecaria de forma gratuita. ¿Qué piensa sobre esta acción de apoyo?

No voy a pronunciarme sobre esta cuestión.

¿Y sobre el apoyo y el movimiento social que se les está dando a los desahuciados?

Estoy de acuerdo con el movimiento social encaminado a que todos los sectores de la población sean conocedores de la situación real que están sufriendo miles de familias y de la normativa aplicable en la materia que rige en nuestro ordenamiento. Considero que tan solo mediante la presión social se pueden cambiar aspectos como 'claúsulas suelo'.

¿Le recomendaría a un particular firmar una hipoteca hoy día?

No, considero que sigue siendo un abuso y se sigue protegiendo a las Entidades de Crédito.

¿Han modificado las entidades financieras las condiciones para conceder un préstamo hipotecario? En caso afirmativo, ¿cuáles han sido estos cambios?

A mi entender se han modificado las condiciones para conceder un préstamo puesto que hoy por hoy se atiende a la realidad objetiva del cliente y no se incita a la concesión crediticia irracional. Pero, sin embargo, los pocos créditos que se firman siguen teniendo por regla general tipos de interés altos y están sujetos a 'clausulas suelo'.