El arrendamiento de vivienda y las pequeñas reparaciones

Según establece la normativa vigente (artículo 21.4 LAU), las pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario que se deben realizar en la vivienda, cuando la misma se encuentra arrendada, corren a cargo del inquilino. No obstante, es posible pactar lo contrario.

En ocasiones, en los contratos de arrendamiento de vivienda se redacta un apartado donde se establece qué es lo que integran las denominadas "pequeñas reparaciones" y que las mismas deberán ser abonadas por el arrendatario. Esto se debe a que el Código Civil permite en su artículo 1255 la libertad de pacto. Sin embargo, si dentro de las reparaciones se incluye el mantenimiento y la conservación de la vivienda, dicha cláusula será considerada nula ya que la LAU establece que deben ser a cargo del arrendador, sin que sea posible pacto en contrario.

El principal problema radica en qué se entiende por pequeñas reparaciones. La normativa no da una respuesta clara sobre lo que se debe incluir dentro de este concepto y es necesario analizar la interpretación realizada por la doctrina y la jurisprudencia.

Por una parte, la doctrina se inclina por considerar que las pequeñas reparaciones responden a elementos que se utilizan a diario y que no forman parte de las instalaciones o de los servicios generales del inmueble.

Por otra parte, la jurisprudencia define a las pequeñas reparaciones como aquellas que derivan del desgaste por uso ordinario y que recae sobre elementos que no tienen el carácter de estructura o que no afectan a los elementos fijos, como las paredes.

Siguiendo ambas interpretaciones, podemos llegar a la conclusión que la reparación de techos, suelos, paredes, tuberías, etc., que forman parte de la estructura de la vivienda, serán a cargo del dueño. No obstante, la reparación de grifos, persianas, cerraduras, etc. serán a cargo del inquilino, al tratarse de elementos de uso diario.

Los criterios que se deben tener en consideración para clasificar los elementos en pequeñas reparaciones o no se pueden clasificar de la siguiente manera:

• Para determinar si un elemento se encuentra incluido en el concepto de "pequeña reparación", se debe considerar el tiempo que lleva el arrendatario usando la vivienda. Es decir, si la avería sucede al poco tiempo de haber comenzado a vivir allí, es posible que la reparación de la misma sea a cargo del dueño ya que el inquilino no habría tenido tiempo de estropear un elemento por uso cotidiano.
• También se utiliza, para determinar si se trata de una pequeña reparación o no, el importe de la reparación. La jurisprudencia ha considerado que si el coste excede lo razonable entonces deberá hacerse cargo el dueño.
• Otro parámetro utilizado es el tipo de bien que se encuentra afectado. Se ha establecido que si el elemento es un bien mueble, entonces el mismo será a cargo del inquilino y si se trata de un bien inmueble (techos, paredes, etc.) entonces será a cargo del propietario.

En todo caso, en última instancia será el Juzgado competente quien, en caso de conflicto, debe pronunciarse al respecto.

El inquilino tiene la obligación de entregar la vivienda en el mismo estado en la que la recibió, salvo el desgaste por uso normal, así como también el dueño tiene el deber de devolver la fianza recibida si la vivienda se encuentra en ese estado.

En RH Abogados aconsejamos a nuestros clientes que en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento se realice una inspección de todos los elementos de la vivienda (paredes, suelos, ventanas, puertas, mobiliarios, electrodomésticos, etc.) para comprobar el estado de los mismos y hacer constar de manera inmediata las anomalías detectadas. Asimismo, la mejor forma de dejar constancia es a través de fotografías o de un video al inicio y al final del contrato, para poder comparar la situación y observar si los desperfectos se tratan por el desgaste de uso normal o no.