La vivienda familiar privativa

La vivienda familiar se considera privativa cuando la misma pertenece a uno de los cónyuges por adquirirla con anterioridad a contraer matrimonio, es decir, antes de constituir la sociedad de gananciales (artículo 1346.1º del Código Civil). Asimismo, la vivienda es la destinada a ser el domicilio familiar.

Aquella vivienda familiar privativa que se ha pagado a plazos, durante el matrimonio, con dinero ganancial pertenece a la sociedad de gananciales y a los cónyuges en proporción a lo aportado desde que se constituyó el matrimonio.

Si la vivienda familiar privativa se adquirió con dinero obtenido por la venta de un bien privativo, entonces la misma tendrá la consideración de bien privativo del cónyuge del que procedía el dinero.

Cuando la vivienda en la que reside la familia se compró y pagó, a través de documento privado, por sólo uno de los cónyuges con anterioridad a la constitución de la sociedad de gananciales pero se escrituró con posterioridad a la misma, entonces tiene la consideración de vivienda familiar privativa.

Sin embargo, la vivienda familiar que se adquiere por herencia, será siempre privativa de aquella persona que la heredó.

La situación más común es el supuesto de una vivienda comprada a plazos o pagada a través de una hipoteca durante el régimen de gananciales.

En este último caso, si la vivienda familiar se adquirió por uno de los cónyuges antes de contraer matrimonio y formalizar la sociedad de gananciales, pero no se pagó la totalidad entonces existe un "precio aplazado". Sobre el mismo, el Código Civil (artículo 1357.2º) establece que no debe operar la regla general de considerar al bien privativo y que será de aplicación lo dispuesto en el artículo 1354 de la misma norma jurídica:

"Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán proindiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas".

Por lo tanto, aquella vivienda familiar privativa, que fue adquirida con anterioridad al matrimonio por uno de los cónyuges pero que se ha pagado durante el matrimonio, corresponde proindiviso a la sociedad de gananciales al igual que al cónyuge titular en la proporción del valor aportado.

Esto conlleva que la vivienda tenga una doble naturaleza: por un lado, es un bien privativo en el porcentaje del dinero pagado por el cónyuge antes de contraer matrimonio; y, por otro lado, es un bien ganancial en el porcentaje del dinero abonado durante el matrimonio.

La jurisprudencia es clara al respecto (SAP de La Coruña, Sec. 5ª, de 31 de marzo de 2017): se debe incluir en el activo del inventario la copropiedad ganancial de la vivienda familiar que corresponda al porcentaje del capital amortizado en las cuotas del préstamo hipotecario abonado durante la vida de la sociedad de gananciales en proindiviso con el resto de la copropiedad privativa del cónyuge que la compró. El Tribunal Supremo ha equiparado las cuotas de amortización con un precio aplazado, por lo que es de aplicación lo designado por el Código Civil con respecto a una vivienda privativa pagada durante el matrimonio.

En el caso de que existan varias viviendas familiares con naturaleza doble (privativa y ganancial), si ambos cónyuges consienten que todas son viviendas familiares entonces todas serán consideradas en proindiviso. En cambio, si no hay acuerdo entre las partes, sólo la vivienda donde realmente tengan fijado el domicilio del matrimonio será considerada como familiar.

No obstante, en el caso de que la vivienda se haya construido, durante el matrimonio, sobre un terreno privativo de uno de los cónyuges la misma tendrá consideración de bien privativo, sin perjuicio del reembolso del valor satisfecho (artículo 1359 del Código Civil). Esto significa que la vivienda familiar tendrá carácter privativo aunque el cónyuge al que corresponde el bien deberá reintegrar a la sociedad ganancial el importe del valor de la mejora del terreno por la edificación realizada.

Por último, cuando la vivienda familiar es privativa, por haberse pagado en su totalidad con anterioridad a constituir el matrimonio, pero se han realizado obras de acondicionamiento de mejoras extraordinarias entonces corresponde a la sociedad de gananciales ser acreedora del dinero invertido. Esto se debe al aumento del valor de la vivienda gracias a las mejoras realizadas con dinero conyugal. Sin embargo, si las obras tienen como finalidad la reparación o el acondicionamiento ordinario de la vivienda, entonces no hay derecho a reembolso.

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