Todo sobre la fianza en el alquiler

Al finalizar el contrato del alquiler una de las cuestiones que pueden generar más problemas es el asunto de la fianza. Numerosos interrogantes surgen al respecto, siendo los más comunes la posibilidad del arrendador de retener la fianza, cómo puede el arrendatario recuperarla o cuánto tiempo ha de pasar para que se produzca la devolución. En esta entrada vamos a intentar aclarar todo lo relativo a la figura jurídica de la fianza.

¿Qué es la fianza?

Comenzamos por lo básico. ¿Qué es y para qué sirve la fianza? La fianza es calificada por los tribunales como "prenda irregular, está afecta al cumplimiento de las obligaciones por el arrendatario, entre las que se incluyen el pago de las rentas o cantidades debidas por éste" (SAP Madrid 312/2014, 20 de junio de 2014). La fianza es, por lo tanto, una figura jurídica que pretende dar una garantía al arrendador ante un posible incumplimiento del contrato del arrendatario ya sea a la hora de devolver el inmueble en el estado en el que se le entregó o en caso de impagos de facturas de algún suministro, por poner algunos ejemplos.

¿Dónde está regulada la fianza?

La fianza está recogida en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que describe las líneas básicas que deben regir la relación entre el arrendador y arrendatario en materia de fianzas.

¿Es obligatorio dar una fianza?

Sí, la ley obliga a que al inicio de la relación contractual se otorgue una fianza cuyo importe variará en función de la renta que se pague y del tipo de arrendamiento que se esté realizando (arrendamiento de vivienda o arrendamiento para uso distinto al de vivienda).

¿Cuánto debo pagar por la fianza del alquiler?

La ley establece que para el arrendamiento de vivienda se tendrá que entregar un mes de renta en concepto de fianza y si fuese para un uso distinto al de vivienda se entregarán dos meses en concepto de fianza.

¿Se puede pedir más fianza?

Uno de los problemas que suelen surgir en la negociación del contrato es saber si puedo exigir más fianza (desde el punto de vista del arrendador) o si tengo que pagar más de un mes (desde el punto de vista del arrendatario). En este sentido la ley obliga a que mínimo se pague un mes en arrendamiento de vivienda y dos meses en arrendamientos de uso distinto a la vivienda. No obstante, nada impide que en el contrato se exijan más garantías, pero no podrán en el caso de arrendamiento de vivienda superar los dos meses de renta. Sin embargo, estas garantías adicionales no tienen la consideración de fianza.

Por lo tanto, en arrendamientos de vivienda se podría llegar a exigir un mes de fianza y dos meses más en garantía.

¿Cuál es la diferencia entre la fianza y la garantía adicional?

La diferencia fundamental es que la fianza debe ser depositada por el arrendador en el organismo que determine la Comunidad Autónoma correspondiente (en el caso de las Islas Baleares, en el Instituto Balear de la Vivienda).

¿Quién se queda con la fianza del alquiler?

Siguiendo con lo anteriormente dicho, el mes de fianza (vivienda) o dos meses de fianza (uso distinto a la vivienda) se depositarán en el organismo de la CA y si hubiese garantías adicionales se quedarán en posesión del arrendador hasta el final del contrato.

¿Hay que actualizar la fianza al igual que la renta mensual?

La actualización de la renta se producirá al quinto o séptimo año dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica y se incrementará hasta igualar lo que se deba ingresar en concepto de renta.

¿Qué ocurre con la fianza cuando acaba el contrato?

Al acabar el contrato, el arrendatario debe entregar las llaves del inmueble al arrendador. Éste, a su vez, debe controlar el estado en el que está el inmueble o si hay alguna factura sin pagar de suministros. En caso de que todo esté correcto, el arrendador deberá acudir al organismo autonómico con el recibo del ingreso, con el contrato de alquiler y se le devolverá la fianza depositada. Posteriormente, en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves, el arrendador hará entrega de la fianza al arrendatario, finalizando su relación contractual.

¿Puede retener el arrendador la fianza?

Sí, si existe impago de rentas, impago de suministros o desperfectos en el inmueble, el arrendador puede retener la fianza. Al mes de la entrega de las llaves, el arrendador tendrá que determinar los perjuicios provocados (facturas, desperfectos en el inmueble, etc.) y restar esos gastos de la fianza. Si al pagar los desperfectos queda algo de dinero tendrá que devolverse, de lo contrario el arrendatario pierde la fianza que entregó precisamente para estas eventualidades.

¿Cómo recupero mi fianza?

Si el arrendatario devuelve el inmueble en buen estado, habiendo pagado su renta y cumpliendo con sus obligaciones el arrendador no puede retener la fianza durante más de un mes. Si lo hiciera injustificadamente, comenzaría a devengarse el interés legal. Esta retención injustificada debe notificarse por burofax al arrendador para dejar constancia del hecho. En caso de que no se pudiese solucionar el problema en buenos términos, no quedaría más remedio al arrendatario que acudir ante los tribunales para reclamar lo debido por el arrendador.