Compraventa

El Contrato de compraventa de vivienda

En todo contrato de compraventa de vivienda debemos detallar la fecha y el lugar.

Se debe indicar los datos personas y de identificación de las partes, comprador y vendedor y verificar su capacidad legal, sí como que son los auténticos propietarios.

Se debe detallar los datos de la finca que se vende, su número de inscripción, si tiene cargas,

Detallar la voluntad de las partes y pactar las cláusulas de la compraventa, es decir las condiciones, que son las siguientes:

El precio de la compraventa

La forma de pago.

El momento de la entrega de llaves.

Quien paga los gastos de la compara del inmueble. Los gastos hay que pactarlos, excepto la plusvalía que legalmente siempre la pagará el vendedor, aunque ahora se ha declarado ilegal y hasta que no se establezca un método de cálculo legal no se está obligado a pagarla.

Poner una cláusula que establezca que el vendedor o vendedores responderán ante el comprador por evicción y saneamiento con arreglo a las prescripciones legales que regulen estas materias. "Saneamiento por evicción. Cuando una persona compra una cosa que luego resulta evicta, el vendedor está obligada a sanear esa situación como lo señala el artículo 1895 del código civil: «El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario.".

Se ha de hacer constar expresamente que existe sobre la vivienda seguro decenal de daños materiales (o seguro de caución) contratado por el promotor con la compañía.

Aunque pueda parecer una obviedad, hay que asegurarse de que todas las páginas del documento de compraventa se han firmado por el comprador y el vendedor, independientemente de las firmas de la última página. No es la primera vez que veo un contrato privado en el que sólo se ha firmado la última página, no constando firma sobre el resto del clausulado. Yo soy partidario, igualmente, de que la firma se superponga con algo del texto de cada página, para que no se pueda modificar el clausulado por una de las partes.

Normalmente, en el momento de la firma del contrato de compraventa se suele dar un dinero a cuenta, esto se conoce como arras o señal y es recomendable recoger la cantidad entregada en el propio contrato de compraventa, pues así no se podrá alegar nulidad por ninguna de las partes. Esta cantidad siempre se entrega a cuenta del precio de la vivienda.

La señal es la cantidad entregada anticipadamente por el comprador como parte del precio. Equivale a una confirmación del contrato, por lo que si una de las partes quiere echarse atrás, la otra puede exigirle el cumplimiento, incluso pedir daños y perjuicios. Esta opción interesa al vendedor en el caso de que esté seguro de querer vender en las condiciones pactadas en el contrato.

Las Arras penitenciales. Es un pacto expreso (de otro modo sería una señal propiamente dicha) por el que cualquiera de las partes puede apartarse del cumplimiento del contrato: el vendedor, si devuelve duplicada la cantidad entregada, y el comprador, si renuncia a la cantidad entregada a cuenta. Debe mencionarse en la cláusula para mayor seguridad la referencia al artículo 1.454 del Código Civil que es la que describe la figura de las arras penitenciales. Un modelo de cláusula sustitutoria sería la siguiente:

Un ejemplo de esta cláusula es el siguiente: "En este acto, y por la compra del inmueble descrito, el comprador entrega al vendedor la cantidad de 2.000 euros en concepto de arras penitenciales, en virtud de las cuales se reconocen la posibilidad resolutoria del pacto de compraventa que suscriben en la forma y efectos previstos en el art. 1.454 del Código Civil".

Las Arras penales. Es una variedad de la señal propiamente dicha. Se trata de un pacto que estipula cuál será la indemnización a pagar por las partes en caso de incumplimiento. Como la señal, interesa al vendedor que esté seguro de haber realizado una buena venta. Una cláusula tipo sería la siguiente: "En este acto, y por la compra del inmueble descrito, el comprador entrega al vendedor la cantidad de 2.000 euros en concepto de pago parcial anticipado a cuenta del precio pactado, cantidad por la que el vendedor otorga en este documento carta de pago. Ambas partes establecen de mutuo acuerdo para caso de incumplimiento:

Del vendedor: la devolución de la cantidad de 2.000 euros más el 50% de indemnización, en concepto de arras penales.

Del comprador: su pérdida.

Y sin perjuicio en ambos casos del derecho que asiste a la otra parte de exigir el cumplimiento del contrato".

Lo consignado en el texto del modelo es una opción, la primera, es decir, la señal propiamente dicha. Si desea o le conviene alguna de las otras dos, adapte en la medida necesaria dicha cláusula segunda.

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En la actualidad los diferentes gastos se estructuran de la forma siguiente: Gastos del vendedor.

Si ha existido un agente mediador, (API, etc.), su comisión corresponde al vendedor, salvo que se pacte otra cosa. Respecto a los gastos de notario, si bien lo habitual es que por pacto toda la factura la pague el comprador, legalmente si nada se indica los gastos del otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor (matriz), y los de primera copia (copia autorizada) y las demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador. Certificado de la comunidad de propietarios sobre el estado de deudas. Es obligatorio, salvo que el comprador renuncie a él.

Cancelación de hipoteca pendiente (si la tiene, y no se subroga el comprador en la hipoteca).

El Impuesto de Plusvalía, o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, corresponde pagarlo al vendedor (salvo en Navarra y cuando el vendedor resida fuera de España), si bien es posible trasladar su coste al comprador, incluyéndolo en el precio de venta o mediante una cláusula en el contrato que lo indique. Sin embargo, los pactos entre comprador y vendedor no vinculan al Ayuntamiento: si el comprador no paga el Ayuntamiento reclamará el pago al vendedor. Actualmente este impuesto se ha declarado nulo por no existir un método de cálculo de su cobro y considerarse que es un cobro ilegal y abusivo.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), de cara al Ayuntamiento corresponde por ley pagarlo a quien sea propietario del inmueble el día uno de enero del año que corresponda. Sin embargo, el vendedor tiene derecho a que sea el comprador quien cargue con la parte proporcional del Impuesto desde el día de la transmisión del inmueble, salvo que pacten otra cosa. El notario tiene la obligación de comunicar la venta al Catastro.

Si la vivienda es nueva, procede el Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA, que asciende al 10 %, salvo para el caso de viviendas de protección pública en régimen especial, cuyo tipo es el 4%. Además, ha de abonarse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD (depende de la Comunidad Autónoma), En el caso de vivienda usada, procede el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP (según Comunidades, normalmente entre un 6-11 %).

Cualquier duda o aclaración no dude en pedir que te la aclaren. Asesórese. La compraventa de vivienda es una inversión muy importante como para que nos de vergüenza preguntar las dudas que tengamos.