Los alquileres vacacionales y su tributación

En pleno verano, y con la mayoría de los alojamientos turísticos llenos, son numerosas las personas que buscan una alternativa para pasar sus vacaciones. Es en ese momento en el que surge la oportunidad para aquellos que tienen residencias vacías y que buscan la forma de sacar un dinero extra de su vivienda mediante el alquiler vacacional.

Ante la complejidad de esta modalidad de arrendamiento, son muy pocos los que declaran correctamente sus ingresos a Hacienda, así que procederemos a analizar su tributación para el caso de viviendas vacacionales situadas en Canarias.

En primer lugar, respecto del Impuesto General Indirecto Canario, el alquiler vacacional de una vivienda es considerado como una actividad empresarial siempre y cuando se ceda a una empresa inmobiliaria la gestión del alquiler, o cuando se alquile a través de plataformas digitales, como Airbnb o Windu. En esta situación, se tendrá que sumar un 7% de IGIC al precio del alquiler y reflejarlo en cada factura emitida por cada estancia, además de darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas, en el epígrafe 1.685 alojamientos turísticos extrahoteleros.

Conforme lo dispuesto, será necesario presentar el modelo 036 o 037 dando de alta la actividad en la Agencia Estatal de Administración Tributaria, y el modelo 400 en la Agencia Tributaria Canaria. Asimismo, se tendrá que presentar el modelo 420 de declaración trimestral del IGIC, además del modelo 425 de declaración resumen anual.

Si el alquiler lo gestiona directamente el propietario de la vivienda, no se tendrá que incluir IGIC, excepto si se prestan servicios adicionales, como la limpieza. No obstante, al no estar sujeto a IGIC, lo estará al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

En segundo lugar, en relación con la declaración de renta, los ingresos obtenidos por el alquiler vacacional de una vivienda tendrán que tributar por el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario. Para ello se podrán deducir una serie de gastos, proporcionalmente por el tiempo en que ha estado alquilada la vivienda, tales como el IBI, los gastos de comunidad o el coste de la agencia de colocación, entre otros. Cuando la vivienda esté vacía también deberá tributar por dicho impuesto como una imputación de renta inmobiliaria.

A pesar de lo dispuesto, se podrá considerar que el arrendamiento vacacional se trata de un rendimiento de actividad económica cuando se presten servicios propios de la actividad hotelera o se cuente al menos con un trabajador con contrato laboral y a jornada completa para la realización de dicha actividad.

Ahora bien, la principal diferencia entre el alquiler vacacional de una vivienda y un establecimiento hotelero, es el coste económico y temporal a raíz de las numerosas licencias requeridas para ponerlo en marcha. No solo respecto del permiso de obras o el proyecto eléctrico; sino todas aquellas indispensables que le habiliten para desarrollar las actividades que ofrece y que suponen un valor añadido a la hora de que el cliente lo elija entre todos los establecimientos disponibles.

Asimismo, para realizar la actividad de alquiler vacacional no será necesario efectuar los trámites exigidos para los establecimientos hoteleros, tales como la autorización de empresas turísticas o la legalización del libro de visitas. Por lo tanto, para poner en marcha un hotel es conveniente crear una sociedad, toda vez que conlleva un elevado desembolso de capital inicial, permitiendo además separar y proteger nuestro patrimonio personal de cara a futuras reclamaciones o insolvencias.

Otra propiedad en auge de explotación vacacional son las embarcaciones. ¿Pero como van a tributar estas? A diferencia de las anteriores, la fuente de ingresos derivada del alquiler de barcos se incluirá en la declaración de la renta como rendimiento de capital mobiliario, pudiendo el propietario deducirse los gastos necesarios para su obtención, así como el deterioro sufrido por los bienes o derechos de que los ingresos procedan. En resumidas cuentas, y siendo del todo beneficioso para el propietario, serán deducibles todos los gastos con dicha característica previstos para el arrendamiento de inmuebles, sin limite para los intereses y demás gastos de financiación.

Finalmente, constituye un requisito indispensable estar dado de alta en el IAE en calidad de arrendador de bienes muebles, al igual que declarar e ingresar el IGIC devengado en los alquileres, así como abonar la tasa de embarcaciones deportivas y de recreo a causa del fondeo en aguas, atraque en punta o de costado de la embarcación, existencia de toma de agua, existencia de toma de energía o marina seca.